买房之前，购房者都希望房价越低越好；买房后，业主都希望自家的房子涨价，越高越好。
不过房价这样的一个东西，属实不是我们想它降它就降，想它涨它就涨的，这其中牵扯到的内容太多太杂，一两句话根本说不清楚。
在这儿，我就想先咨询一下各位买了房的朋友：你们当初精心选择的片区、选择的房子，到目前为止涨了还是跌了？涨了好多又跌了好多？后悔过没有？
之所以这样问，主要是最近在整理楼市数据的时候，突然看了下近4年，德阳各大片区房价的走势。
这不看不知道，一看还是吓一跳，经过将近4年德阳城市规划的重心迁移，有些片区稳如老狗，有些片区瑟瑟发抖，甚至有极个别的片区，还是稍微“嚣张”了些哈。
时间线个月的时间，房价涨了的片区有3个：黄河片区、旌北新区河西片区、经开区河西片区。房价降得最凶的3个片区：老城区、旌东片区、城北片区。
当然这个涨跌，我们只相对于2020年来说，实际上，你在这张图上会发现：不是所有的片区都是一直涨，也不是所有的片区在一直降，大多数都是呈现一个波浪形的趋势。
有的片区是前期涨，中期降，今年又涨；有的片区是前期降，中期涨，今年又降，这个其实才更符合每年的楼市变化。
需要说明的是：2020年城南片区唯一的楼盘碧桂园·旌宸府还没开盘，天府旌城的阳光·天府首席和杰阳·天成也没开盘，所以城南2020年暂时没得片区房价数据。
◆ 其中涨势最明显的就是黄河片区，近4年，一直都处于上涨趋势，相比2020年，房价涨了7.83%。
分时间来看：2020年-2021年黄河片区在售楼盘有地王豪庭、美林康城、美信国际花园城，2022年截止目前，就只有美信国际花园城在售。
不晓得老德阳人还有没有印象，当时地王豪庭开盘，那现场叫一个“人山人海，水泄不通”，售楼部差点被挤爆，房子都要靠抢。
而且2020年，黄河片区单个楼盘的最低均价都在7字头以上，到今年仅有一个美信国际花园城在售，均价不低于9千，这几个楼盘的户型都是以100㎡以上的改善大面积为主。
嘿，不过别认为黄河片区只有一个楼盘，房价就有失偏颇，你可以去看看现在黄河片区的二手房均价，那也是不便宜的，比如地王豪庭。
◆其次第二个是旌北新区河西片区，2020年到2021年有降幅，但从2021年到现在一直是上涨的趋势，相比2020年，房价整体还是上涨了1.12%。
旌北新区河西片区主要指的是青衣江路大桥以北连接城北片区那部分，也就是现在世家雍锦湖、文泰蔚蓝半岛那边。
从2020年开始，旌北新区河西片区就一直是世家雍锦湖与文泰蔚蓝半岛的战场，而且这两个楼盘的均价都不低于7千，到今年10月，世家雍锦湖已经售罄，目前仅有文泰蔚蓝半岛在售，这两个楼盘也都是以改善大户型为主。
◆第三个是经开区河西片区，从2020年到2022年一直在涨，但是，从2022年到今年，却有小幅下降，相比2020年，整体房价上涨了10.35%。
2020年，经开区河西片区在售楼盘有吾悦广场、中融·大名城，而且当时的吾悦广场卖得也是非常火爆，截止目前，这个片区只有中融·大名城在售了，均价还是有所下跌，基本在6000/㎡以上。
在这儿，你会发现，这三个片区涨价，其实跟片区中楼盘的数量以及单个楼盘产品、户型段有关系，大面积户型段占主导的情况下，均价是不会低的。
其实上涨跟下降都有相似点，就是跟楼盘有关，相对于上涨的那三个片区而言，房价下降的这三个片区（老城区、旌东片区、城北片区）显而易见的就是：在售的楼盘基本属于刚需类型，户型面积偏小，也有小部分改善。
而且这三个片区其实都属于配套非常成熟的片区，但过于成熟也就说明这些片区在德阳城市发展之下，新兴配套无法规划，无法落地，土地资源紧缺，无法引进更大的项目，导致新项目无法在此落地生根，价值在缓缓流向新区。
当然可能有些朋友会说：片区房价涨跌，那还不是因为房子多了少了，户型大了小了，跟我们买的房子有啥关系，我们买的房子又没涨。
嘿，说到点子上了，虽然片区房价只能展示整个片区的总体情况，代表不了各个楼盘，但是！片区房价的涨跌，却是由各个楼盘决定的，且，片区房价涨跌是一定会影响二手房的房价走势。
首先，片区房价涨了，最直观的原因无非是两种：一是片区内的楼盘慢慢的变少，而且是刚需盘少，但改善盘还一直在；二是片区内的改善盘慢慢的变多了，房价拉起来了。
表面看是这样的，但深层次的原因是开发商选择地块的逻辑，你想一下，一个片区在什么样的情况下，才能吸引开发商拿地修房？
那当然是跟这个片区的发展，跟城市规划的重点有关，哪里有前途，就往哪里走，这个是众所周知的道理。
去年，德阳的规划重心在旌北新区、经开区，你看旌北新区和经开区的片区房价是不是有所增长？
当然是片区实现规划的行动，有了规划，没得行动就是白搭，当一个片区既有规划，行动又不断的时候，那这个片区的价值就慢慢的开始慢慢增长，片区价值在涨，自然房价也就随之提升了，这都是跟城市发展挂钩的。
一个片区的完整性，包括生活、休闲、教育、医疗等等与日常生活息息相关的配套，以及土地的开发程度。
配套越完整的片区，居住属性越高，生活越方便，对于购房者而言，买房就是买一个方便，买一个环境，而且有特殊居住属性的房子，房价相对于周边同类型楼盘的房价会更高，比如一个好的学区房。
其次，土地的开发程度其实也能体现出一个片区的完整性，土地资源越多，说明片区完整度还不高，可开发的土地充足，当然也代表着这个片区后期面临的发展机会也更多，可打造性更强，不过这也有个问题，那就是很多配套无法及时享受，时间线拉得很长，对于急需买房的朋友而言，这样的区域通常是会直接被淘汰掉的。
另外，有一点要注意的是，片区的完整性虽然能够给生活带来更多的便捷，但跟着时间跟城市的发展，有些配套逐渐老化，不足以满足现代化的需求。
所以，你能够正常的看到很多城市发展都是由一个中心向四周扩散，老城区成为“古董”，“老、旧、破”就是老城区对外的一个刻板印象。
而新区成为“新生代”，各大新区之间比的就是一个完整性，越完整的新区，价值越高。
除了片区本身以外，片区房价还跟片区开发商拿地的成本以及修建楼盘的建安成本有关。
根据近4年开发商拿地的价格来看，黄河片区的土地成交价最贵，达到了约800万/亩，而天府数谷的地价最便宜，均价约240万/亩。
这仅仅只是拿地成本，从拿地成本上大概能判断哪个片区房价高，哪个片区的房价低。
建筑成本一般都是按着建筑的平方米来计算的，包括了桩基工程、钢筋、硷、砌体工程、抹灰工程、外墙工程的石材或幕墙、室内水电安装工程、屋面工程、门窗工程、土方、进户门、烟道、公共部位装饰工程、地下室、电梯工程、人工费、模板、支撑、脚手架工程等等方面的投入。
这里还可以跟大家说一下，现在带地下室的住宅，建安成本至少在2500元/㎡以上。
最终这些费用都会算在房价里，再加上开发商盈利的部分，你就可以大概算一下房价。
因为核心区主要在于三个点：新、多、全。城市发展的新片区、新兴配套多、并且全。
老城区之所以在这儿不算核心区，是因为老城区目前的配套都比较老旧，购房者慢慢地减少，人流量基本饱和。
一是眼前的确定性，即马上就能享受到的红利，例如交通便捷，周围的商场、学校、公园和医院等等都全面。
二是可兑现的确定性，主要分规划中和在建中两种状态，后者的确定性比前者更高。
结合近一年的销量排行榜来看，每月排名前十的楼盘，至少都有三四个是旌北新区的，并且这两年的年度成交数据中，前五当中也基本都是旌北新区的楼盘，尤其是前两年的邦泰·翡翠城以及今年常居榜首的万景·進园。
中央商务区的表现可圈可点，但S11线的到来，也是让中央商务区火了一把，但准入门槛也比较高，涨幅相对较平缓。
经开区则是令人比较意外，在小幅微涨，配套比起旌北新区以及中央商务区，不算完整，但重在经开区的生态好，宜居。
但近2年，这两个片区发展迅速，卖得很火热，已经过了深度回调期。在有价值共识的板块面前，任何回调是不错的机会。
